Les OPCI
OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier
Il s’agit d’un placement dont le cadre est inspiré de celui des OPCVM et ses composantes SICAV et FIP.
Il existe 2 formes d’OPCI :
SPPICV => Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. Il s’agit d’une société anonyme qui émet des actions au fur et à mesure des souscriptions. C’est une OPCI de valeurs mobilières. Elle peut donc détenir des parts de sociétés foncières cotées et au moins 51% de parts de sociétés non cotées.
FPI => Fonds de Placements Immobiliers. C’est un OPCI Revenus Fonciers. Dans ce cas les investisseurs n’ont pas les mêmes droits que les actionnaires. De plus, les actifs immobiliers sont composés d’immeubles et de parts de sociétés non cotées.
L’OPCI permet d’avoir un portefeuille plus diversifié : en effet elle impose 60% d’investissement immobilier, contre 95% pour la SCPI, avec 5 à 10% de liquidités pour faciliter la revente et 30% d’actifs financiers (actions, obligations, etc…).
Fiscalité :
OPCI FPI |
OPCI SCPPIV |
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Fiscalité sur les revenus (détention en direct) |
Application de la fiscalité sur les revenus fonciers |
Application de la fiscalité sur les capitaux mobiliers |
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Fiscalité sur les revenus (détention en direct) |
Régime micro foncier |
Régime réel |
PFU |
Barème progressif (IR) |
Fiscalité sur les revenus (détention en direct) |
Abattement de 30% sur le loyer annuel avant impôts, puis intégration à l’IR et prélèvements sociaux |
Déduction des frais sur le loyer annuel, puis intégration à l’IR et prélèvements sociaux |
Le revenu est imposé à 30% : 12.8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux |
Imposition à l’impôt sur le revenu, selon la TMI, et prélèvements sociaux 17.2% |
Fiscalité sur la plus-value (détention en direct) |
Application de l’impôt sur la plus-value immobilière : Après abattement (différent selon la durée de détention) le contribuable est imposé à hauteur de 19% et 17.2% de prélèvements sociaux |
Application de l’impôt sur la plus-value des capitaux mobiliers : PFU 30% : 12.8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux, sur les parts acquises avant janvier 2018 NB : Possibilité de déduire le montant de moins-value de l’année précédente (hors prélèvements sociaux) |
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Fiscalité en cas d’acquisition via une assurance vie |
Application de la fiscalité de l’assurance vie Avant 8 ans de détention : Sur les versements à partir du 27/09/2017 : Après 8 ans de détention : |
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En résumé, les fonds OPCI en assurance vie offrent l’opportunité de gagner du temps sur la gestion, de maitriser les risques grâce à la diversification de l’unité de compte, d’investir dans l’immobilier mais pas uniquement. Les avantages fiscaux sont considérables dans l’assurance vie, que ce soit sur les revenus perçus ou sur la transmission en cas de décès. Il est à noter, que de par sa composition, l'OPCI est plus volatile et donc plus risqué que les supports SCPI ou SCI et peut donc voir ses performances osciller à la hausse ou à la baisse de façon plus importante.
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