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SCPI mode d'emploi

SCPI mode d'emploi par Epargnissimo

SCPI mode d'emploi

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), plus communément appelée «Pierre Papier», est un placement immobilier locatif, qui distribue un revenu à ses associés.

Principalement investies en immobilier professionnel, les SCPI permettent ainsi aux particuliers d’investir sur un secteur généralement réservé aux investisseurs professionnels avec un ticket d’entrée relativement abordable.

visuel scpi

C'est un organisme de placement collectif qui a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d'entreprise, immobilier d'habitation...).

Dans les faits, chaque investisseur achète les parts de cette société, qui investit son capital dans des biens immobiliers, les gère, les met en location et reçoit en contrepartie les loyers. La société s'engage alors à verser aux différents associés (les investisseurs), les dividendes générés par les locations.

C'est donc un placement spécifique qui vous permet de détenir indirectement de l'immobilier pour un montant d'investissement donné.

Les SCPI en détail :

La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d'immobilier.

Ce placement regroupe de nombreux atouts :

  • L'opportunité d'avoir des revenus complémentaires immédiats ou différés (nue propriété).
  • Utiliser l'effet de levier du crédit vous permettant de vous constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite.
  • Maîtriser et/ou réduire votre ISF : en investissant dans la nue-propriété des parts de SCPI, la valeur de ces parts sort de l’assiette imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
  • Vous diversifiez et valorisez votre patrimoine : vous investissez dans des biens immobiliers en principe peu accessibles du fait de leur prix, taille, prestige, ou nature (locaux commerciaux, bureaux, immeubles de caractère, …).
  • Mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit également à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché.

Bien que dans la majorité des cas, le but est de percevoir des revenus complémentaires, l’acquisition de parts de SCPI peut répondre à de nombreux objectifs, en fonction du mode de détention et des modalités d’acquisition.

  • Obtenir des revenus immédiats en investissant au comptant :
    L’investissement en cash en parts de SCPI permet d’obtenir immédiatement des revenus complémentaires conséquents, de l’ordre de 4 à 5% brut par an. En effet, une fois le délai de jouissance passé (en moyenne 3 mois après la souscription), vous percevrez chaque trimestre des revenus versés par la société de gestion. Cette solution vous permet ainsi d’augmenter vos revenus de manière quasi-immédiate.
  • Se constituer un patrimoine locatif avec un faible effort d’épargne mensuel
    Le recours au crédit permet de se constituer un patrimoine locatif sur le long terme avec un effort d’épargne mensuel mesuré et adapté à chaque situation. En effet, les revenus distribués par les SCPI permettent de rembourser tout ou partie de vos échéances d’emprunt, réduisant par la même occasion votre effort d’épargne chaque mois. Vous optimisez ainsi votre investissement grâce à un montage sur mesure, parfaitement adapté à votre situation.
    De plus, les intérêts d’emprunt étant déductibles de vos revenus fonciers, cela vous permet mécaniquement de maitriser votre imposition.
  • L’investissement en nue-propriété pour des revenus futurs :
    L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI peut répondre à plusieurs objectifs. Tout d’abord, ce mode de détention vous permet d’acheter les parts à un prix beaucoup plus faible que la pleine propriété. En effet, plus le démembrement est long plus le prix de la nue-propriété sera faible et vous permettra donc d’acquérir plus de parts pour un investissement donné. Durant le démembrement, vous ne percevez pas de revenus et n’augmentez donc pas votre imposition. A terme vous récupérez la pleine propriété des parts et les revenus qui y sont liés tout en générant un gain non négligeable (différence entre la valeur des parts en nue-propriété et en pleine propriété) qui n’est soumis à aucune imposition.
    Pour les contribuables soumis à l’IFI, ce mode de détention présente un intérêt majeur puisque les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette taxable de cet impôt.

les besoins liés aux SCPI

Nos experts vous proposent une sélection de SCPI dites de rendement.

L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (souvent trimestriels).

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI peut être constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.

Les investissements en SCPI sont soumis aux variations du marché immobilier, il est donc préférable d'acquérir les parts dans une optique de long terme. Selon les SCPI, les sociétés de gestion communiquent sur la durée de placement minimum conseillée qui varie généralement entre 8 et 12 ans.

De la même façon que le propriétaire d’un bien immobilier loué nu, l’associé (personne physique) de parts de SCPI est soumis à la fiscalité immobilière. En fait, la SCPI est dite « transparente » sur le plan fiscal : la société n’est pas redevable elle-même de l’impôt, chaque associé personne physique, étant personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, de l’impôt sur les revenus (IR). Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Imposition des revenus

Les revenus fonciers sont soumis à au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux. Les intérêts d’emprunt contracté le cas échéant pour l’acquisition des parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers. Les associés tirent également des revenus de capitaux mobiliers de la quote-part (en général, moins de 5% du total de l’actif) de placements financiers (OPCVM de trésorerie) réalisés pour la gestion de la trésorerie de la SCPI (fonds en attente d’emploi). L’associé doit signaler son choix entre l’imposition avec les autres revenus et l’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire. Dans certains cas, l'associé pourra opter pour le micro-foncier, si les revenus sont inférieurs à 15 000€ par an.

Imposition des plus-values sur cession de parts

Les SCPI dépendent du régime des plus-values des particuliers. A compter de la 5ème année de détention des parts de SCPI, le montant de la plus-value imposable fait l’objet d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention des parts. A compter de la 22ème année, l’impôt sur la plus-value est nul, à compter de la 30ème année les contributions sociales sont nulles.

AVERTISSEMENTS AUX INVESTISSEURS

En tant qu’investisseur dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :

  • Risque en revenu et en capital : Les revenus potentiels de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse, ainsi que la valeur de retrait de la part. Les SCPI comportent un risque de perte en capital. Les parts achetées en nue-propriété ne donnent droit à aucun revenu.
  • Risque de liquidité : La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la Société de Gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide. En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées, voire inexistantes. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement.
  • Risque de marché : Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
  • Risque de crédit : La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30% de la valeur de ses actifs. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

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