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Actualité Epargnissimo

Comprendre les GFV

Outil d'optimisation en matière de transmission du patrimoine et d'ISF :

Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est un groupement foncier agricole non exploitant qui a pour objectif la propriété collective d’un domaine viticole. C’est un placement original, de diversification à long terme; alliant plaisir, avantages fiscaux et stabilité.

Des particuliers, en nombre limité, se regroupent pour acquérir une propriété viticole. Son exploitation est confiée par bail à long terme à un exploitant choisi pour son savoir faire tant technique que commercial.

L’associé perçoit chaque année les revenus issus du fermage en proportion du nombre de parts détenues. Ces revenus sont fonction de l’évolution de la valeur du vin de l’appellation d’origine contrôlée considérée. Cette valeur est ajustée chaque année et entérinée par arrêté préfectoral.

L’associé à également la possibilité d’acquérir chaque année du vin aux tarifs "propriétaires" et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

La rentabilité du placement est de 1,5 à 3,5 % en fonction de la notoriété et de la maturité de la propriété. Elle est matérialisée par la quote-part de fermage que reçoit l’associé proportionnelle au nombre de parts qu’il détient. Le montant du fermage est indexé sur la valeur du vin de l’appellation considérée fixée par arrêté préfectoral.

L’investissement en GFV est assis sur le foncier et non sur le rendement immédiat via les fermages. C’est pourquoi il est recommandé de s’engager sur une durée minimale de 10 ans.

En outre, il est offert à l’associé la possibilité d’acquérir des bouteilles de vin au tarif propriétaire ou de recevoir une rémunération en nature appelée "dividende en bouteilles".

Cette possibilité, qui permet d’améliorer sensiblement la rentabilité, est laissée à la discrétion de l’associé.

Les GFV sont, selon les cas, à capital fixe ou variable.

Chaque associé peut demander la « cession » ou « le retrait » (capital variable) de tout ou partie de ses parts, à n’importe quel moment en cas de nécessité.

Pour une demande de retrait (réservée aux GFV à capital variable), l’associé sortant recevra, dès que la contrepartie sera trouvée, la valeur correspondant au prix d’émission en vigueur de la part. Il ne supportera ainsi aucun frais de sortie.

Les demandes de cession par l’intermédiaire de la gérance (GFV à capital fixe) s’effectueront sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance. Les droits fixes d’enregistrement de 125 € par cessionnaire seront supportés par le cédant.

En cas de cession directe (GFA à capital fixe ou variable) soumise à l’agrément de la gérance, les frais d’enregistrement seront majorés d’un forfait pour frais de dossier (par acte de cession). La gérance ne peut garantir la revente des parts.

Tant dans leurs rapports respectifs que vis-à-vis des tiers créanciers, les associés sont tenus des dettes du Groupement, chacun dans la proportion du nombre de parts qu’il possède.

Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi le GFV.

En tant qu'associé d'un GFV, vous percevrez des revenus reversés par le groupement, en principe imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Si vos revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 €, vous pourrez bénéficier du régime micro-foncier et leur fraction imposable sera déterminée après application d'un abattement forfaitaire de 30 %. A défaut, ou sur option de votre part, le revenu imposable sera déterminé selon le régime réel d'imposition.

En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières (abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième auquel s'ajoute un abattement forfaitaire de 1 000 €). La plus-value nette imposable sera taxée au taux de 19 % majoré de 13,5 % au titre des prélèvements sociaux.

Les parts de GFV peuvent bénéficier d'une exonération partielle d'ISF ; la valeur des parts représentatives de biens fonciers donnés à bail à long terme est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil.

Pour bénéficier de l'exonération, les parts doivent être détenues depuis 2 ans au moins, sauf si elles ont été attribuées en rémunération d'apports d'immeubles agricoles lors de la constitution du groupement.

Les donations et les successions relatives aux parts de ces groupements bénéficient, dans certains cas, d'une exonération partielle des droits.

Ces parts sont exonérées de droits de donation et de succession à hauteur de 75 % dans la limite de 101 897 € par bénéficiaire, et de 50 % au-delà de ce seuil.

Le bénéfice de cette exonération est accordé à la double condition que :

  • les parts aient été détenues depuis plus de 2 ans par le donateur ou le défunt,
  • et que le bien reste la propriété du bénéficiaire de la transmission pendant 5 ans.

L'exonération ne s'applique qu'à la valeur nette des parts correspondant aux biens donnés à bail à long terme (c'est-à-dire le foncier seul, hors autres postes inscrits au bilan du GFV).

La cession de parts s’effectue sur la base du prix de cession conseillé chaque année par la gérance.
Dans un GFV à capital variable, l’associé qui se retire en vendant ses parts n’a pas à acquitter le droit d’enregistrement de 5 %.
Le régime des plus-values est celui de la plus-value immobilière réalisée par les particuliers (exonération au bout de 15 ans).

En cas de cession, la plus-value éventuellement réalisée sera taxée au titre du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value de cession imposable est réduite d’un abattement sur la base de :

  • 6% par an de la 6e à la 21e année de détention des parts
  • 4% pour la 22ème année de détention des parts

Si la plus-value du bien est totalement exonérée au bout de 22 années de détention, il en demeure tout autre pour les prélèvements sociaux. Ils bénéficient également un abattement dégressif pour durée de détention et qui sont totalement exonérés au bout de 30 années de détention. Après application de ces abattements, la plus-value sera imposée au taux de 19% majoré de 15,5% de prélèvements sociaux. Après abattement, la plus-value de cession est donc imposée au taux de 34,5%.

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