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Actualité Epargnissimo

Le Groupement Foncier Viticole

Les GFV par epargnissimo

Investir dans un GFV

Le GFV est un outil de diversification qui consiste à investir dans un bien réel décorrélé des marchés financiers et immobiliers. Il permet une optimisation fiscale en matière de transmission et d’ISF.

Investir dans un GFV c'est:

Des avantages fiscaux en terme d'ISF, de successions et de donations;

Une diversification de vos investissements dans la durée;

Accompagner le développement d'un vignoble de qualité;

Investir tout en alliant plaisir et performance.

Le GFV est une société civile, réunissant des associés, dont l’objectif est de détenir des propriétés viticoles de notoriété et d’en confier l’exploitation à un fermier par un bail à long terme. Le choix du vignoble s’établit suivant plusieurs critères : l’appellation, le cru, le classement de la propriété.

avantages des GFV

FOCUS SUR LES GROUPEMENTS FONCIERS VITICOLES

Principes

  • Réunion d'un petit nombre d'investisseurs associés ;
  • Achat par chaque associé d'une partie de la parcelle à vendre ;
  • Apport de la parcelle en nature à un Groupement Foncier Agricole (ou GFV) à créer ;
  • Mise à disposition de la vigne à un viticulteur sélectionné au préalable, sous bail à long terme ;
  • Gérance assurée sur la durée par mandataire désigné.

Le Groupement Foncier Agricole est donc une structure juridique particulière au monde agricole et qui a pour but d'acquérir des terres agricoles et des biens ruraux pour les donner en principe à bail à des exploitants agricoles ou à des personnes morales qui exploitent ces mêmes biens.

Juridiquement, le GFA fait partie de la famille des sociétés civiles.

Sur le plan de son fonctionnement, seules, en principe, des personnes physiques peuvent s'associer dans un GFA.

L'investisseur se rend propriétaire des vignes concernées en réglant au comptant ou à crédit.

Les terres et le solde de trésorerie nécessaire au fond de roulement sont alors apportées au GFV.

La mise à disposition par bail à long terme est indispensable pour l'obtention des avantages fiscaux.

Ce bail doit prévoir le paiement d'un fermage en espèces par le viticulteur exploitant. Le prix du fermage à l'hectolitre ou à la pièce est fixé annuellement par un arrêté préfectoral qui paraît dans le deuxième semestre de l'année suivante. Il est fixé très précisément pour chaque appellation.

Sur le fermage, les charges à prendre en compte par le GFA correspondent aux impôts fonciers et aux frais de gestion, c'est à dire l'établissement de la convocation et la tenue de l'Assemblée Générale ordinaire annuelle.

À prévoir également les frais de surveillance et contrôle de l'exploitant, ainsi que les frais d'information des associés.

Pour le règlement en espèces du fermage à chaque associé, une convention de conversion pourra être passée avec le viticulteur qui livrera alors, chaque année après la période d'élevage et de mise en bouteille, une certaine quantité de bouteilles (sauf en cas d'accident climatique exceptionnel). Cette mise à disposition de bouteilles améliore le rendement apparent.

Les revenus du GFV

La plupart des GFV proposent un rendement annuel payé soit en espèces, soit en nature (bouteilles), soit moitié/ moitié, avec la possibilité de changer chaque année à condition de prévenir le vigneron à l'avance.

Le rendement servi en bouteilles est souvent plus intéressant.

ISF

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle de la valeur des parts réduisant ainsi l'assiette de l’ISF.

Cet avantage est un abattement de 75% de la valeur pour le calcul des droits jusqu’à 101 897 € des parts détenues et de 50 % au-delà de ces 101 897 €.

Droits de succession ou de donation

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.

Cet avantage est un abattement de 75 % (article 793 bis CGI) de la valeur transmise pour le calcul des droits jusqu’à 101 897 € à un même bénéficiaire et de 50 % au-delà de ces 101 897 €.

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions :

  • Les associés du GFV doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital.
  • Le GFV doit s'interdire l'exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV doivent être donnés à bail à long terme, c'est à dire des baux au moins égaux à 18 ans.
  • Les parts doivent être détenues deux ans au moins par le donateur ou le défunt ; toutefois, ce délai n'est pas exigé pour des parts issues d'apports ruraux à la constitution.
  • Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l'héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.

Si toutes ces conditions sont respectées, les abattements de 75% et de 50% bénéficient à chaque transmission, sans limitation du nombre.

Le capital investi en parts de GFV n’est pas garanti.

Risques liés au domaine d’investissement :

  • Le risque de fluctuation du marché des terres : marché général du vin, marché d’une appellation, ou effets de mode par exemple.
  • Le risque naturel ou sanitaire : il pourrait affecter la valeur d’une vigne.
  • Risque lié aux locataires : la santé financière de l’exploitant pourrait influencer le bon règlement du fermage des investisseurs.
  • Risque d’immobilisation en capital : il existe un risque temporaire d’illiquidité du capital investi.
  • Risque lié à la responsabilité des associés : ils sont responsables, en proportion des parts détenues par chacun d’entre eux, tant dans leurs rapports envers les créanciers, que dans leurs rapports entre les associés. Toutefois, les créanciers ne pourront poursuivre les associés qu’après avoir poursuivi, sans succès, le paiement de leur créance contre le GFV.

Mon projet de GFV

Si vous souhaitez obtenir plus de renseignements sur les G.F.V. sélectionnés par nos experts, nous vous invitons à compléter le formulaire ci-dessous.

NB : Les G.F.V. se font en acquisition de parts sur le long terme. Ces parts de G.F.V. ne sont pas garanties en capital et le rendement n'est pas garanti.

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