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Comprendre les SCPI

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d'entreprise, immobilier d'habitation…).

C'est un placement spécifique, plus communément appelé "pierre papier", qui permet de détenir indirectement de l'immobilier pour un montant d'investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d'immobilier en direct. En effet, selon ses disponibilités financières, l'investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus…).

Même si la rentabilité de ces investissements est généralement importante sur une année (de l'ordre de 6 % en moyenne), il est préférable d'envisager ce placement sur le long terme car, le plus souvent, les parts sont acquises à crédit et les revenus perçus participent au remboursement.

Objet et fonctionnement des SCPI

Les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Appel public à l'épargne :

L’appel public à l'épargne consiste pour la société civile à solliciter des investisseurs inconnus afin d'acquérir ses parts.

Les organes de gestion :

La gérance des SCPI doit être assurée par une société de gestion constituée soit sous la forme d'une société anonyme, soit d'une société en nom collectif dont l'un des associés au moins est une société anonyme.

A côté de la gérance de la société figure un conseil de surveillance composé au moins de sept associés de la société. Le conseil de surveillance est chargé d'assister la gestion de la société et d'assurer un contrôle permanent en procédant aux vérifications et contrôles estimés nécessaires ainsi qu'en donnant son autorisation ou son avis sur certaines opérations.

Soucrire à une ou plusieurs SCPI

Les différentes SCPI

Il existe deux formes juridiques de SCPI :

Les SCPI à capital fixe

Les augmentations de capital sont décidées par la société de gestion.

Elles ne peuvent être initiées que si :

  • Les ¾ des souscriptions de la précédente augmentation de capital ont été investies ou engagées,
  • Les offres de cession de parts anciennes ne sont pas réalisées à un prix inférieur au prix des nouvelles parts.

En dehors de ces périodes d’augmentation de capital, la souscription est fermée et les parts des associés ne sont disponibles que sur le marché secondaire.

Les SCPI à capital variable

Dans ce type de SCPI, un capital « maximum » est prévu statutairement.

Dans cette limite, la société de gestion émet de nouvelles parts à la demande des souscripteurs et les parts des associés qui se retirent sont purement et simplement annulées.

Il existe trois catégories de SCPI :

SCPI de rendement

L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer régulièrement aux associés des revenus (souvent trimestriels). Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI peut être constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux.

Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants. La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.

Investie en immobilier d’activité, elles se distinguent toutefois en trois sous-catégories par la nature ou l’implantation de leurs immeubles.

  • Les SCPI « classiques diversifiées »

Leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d’entrepôts, et de locaux commerciaux, repartis sur l’Ile de France et les grandes métropoles. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances.

  • Les SCPI « murs de magasins »

Leur patrimoine est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d’être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages.

  • Les SCPI « régionales »

Leur patrimoine, diversifié en immobilier d’activités, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter - ou souffrir – de l’évolution économique de la région concernée.
Une SCPI, qui a choisi d’investir dans un pays étranger, est qualifiée d’internationale.

SCPI de valorisation ou fiscales

L’objectif de la SCPI de valorisation est de donner aux associés, à terme, lors de la liquidation du patrimoine, la valorisation du capital qu’ils ont investi à l’origine. L’immobilier est un marché, aussi les dates et conditions d’achat, comme la période de liquidation de la société, sont-elles des paramètres cruciaux. Il y a une distribution de revenus limitée car si l’on peut espérer des plus-values, le genre d’immobilier en cause est peu productif de revenus.

La durée de vie d’une SCPI de valorisation est généralement fixée aux alentours de 15 ans.
On n’achète pas des SCPI fiscales pour le rendement mais pour l’avantage fiscal auquel il donne droit. L’économie d’impôt procurée par ces avantages est directement liée au taux marginal d’imposition sur le revenu du contribuable. Le souscripteur doit être imposé au Taux Marginal d'Imposition de 30 % pour y trouver un intérêt significatif.

Attention : seul le premier acquéreur des parts profite de l’avantage fiscal.

La revente est donc difficile, même à prix sacrifié. En outre, il est prévu une obligation de conservation des parts pendant plus de neuf ans.
C’est pourquoi les SCPI fiscales constituent un investissement de long terme, à mener de préférence jusqu’à la dissolution de la SCPI, soit 13 à 15 ans environ.

SCPI de plus-value

Peu nombreuses, elles représentent 4 % de la capitalisation du secteur. Leur stratégie d’acquisition est plus spécifiquement orientée vers des biens, bureaux ou logements, ayant un fort potentiel de revalorisation. C’est le cas, notamment, des logements encore soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Les loyers peu élevés ne suffisent généralement pas à couvrir les charges et les travaux rendus nécessaires par l’état des locaux. Le résultat courant est donc souvent nul ou déficitaire (on parle alors de SCPI « à coupon zéro »).

Ces SCPI ne sont donc pas recherchées pour leur rendement. En revanche, elles peuvent présenter un intérêt fiscal immédiat en cas de déficit d’exploitation : celui-ci est répartit entre les porteurs de parts, qui peuvent l’imputer sur les revenus fonciers qu’ils perçoivent par ailleurs.

Mais l’intérêt majeur de ces SCPI tient à la valorisation du prix des parts provenant de la plus-value dégagée à la revente.
La valeur d’un logement revendu libre après remise en état est en effet sensiblement plus élevée que celle à laquelle le bien a été acquis en état de vétusté et occupé moyennant un loyer très faible.

Les associés

Les associés disposent d'un droit d'information, d'un droit de vote dans les assemblées et d'un droit aux bénéfices. La responsabilité de chacun des associés à l'égard des tiers est limitée à 2 fois la fraction du capital social qu'ils possèdent.

Information sur la vie sociale :

Les porteurs de parts ont le droit d'être informés sur l'activité de la société, notamment avant la tenue de l'assemblée des associés (C.mon.fin. art L 214-73). Ainsi dans les 15 jours avant cette réunion, les documents suivants doivent leur être adressés :

  • rapport de la société de gestion, du conseil de surveillance du commissaire aux comptes ;
  • formulaires de vote par correspondance ou par procuration ;
  • documents financiers s'il s'agit de l'assemblée générale ordinaire devant statuer sur les comptes.

Participation aux assemblées :

Les associés de la SCPI peuvent participer aux assemblées ou s'y faire représenter. Les statuts ne peuvent limiter cette faculté sous peine de sanctions civiles et pénales. Le quorum en assemblée générale, sur première convocation est de 25 % du capital présent ou représenté, sauf s'il s'agit de modifier les statuts auquel cas il doit être de 50 %.
Sur deuxième convocation, aucun quorum n'est exigé. Un procès-verbal doit être établi, sous peine de sanctions pénales, à l'issue de chaque réunion.

Droits aux bénéfices sociaux :

La répartition des bénéfices s'effectue conformément aux statuts. A défaut d'indications statutaires, la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à sa part dans le capital social.

La vie des parts de SCPI

Les parts détenues par les fondateurs de la SCPI doivent représenter une valeur totale au moins égale au capital minimal.

Augmentation de capital :

Le prix de la souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution de la SCPI, cette valeur est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à la reconstruction du patrimoine de la SCPI.
La valeur de réalisation et de reconstitution étant destinée à servir de référence à la détermination du prix des parts, ces dernières doivent se rapporter à l'ensemble des éléments d'actifs de la SCPI.
Lorsqu'il existe un écart de plus de 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts, les dirigeants de la société de gestion doivent en informer sans délai et par écrit l'AMF (Autorité des Marchés Financiers).
En cas d'émission de parts nouvelles, chaque souscripteur doit préalablement à la souscription recevoir un dossier complet concernant l'opération et comportant :

  • les statuts de la société ;
  • une note d'information comportant un visa en cours de validité ;
  • un bulletin de souscription ;
  • le dernier rapport annuel ;
  • le dernier bulletin trimestriel.

Pour procéder au placement des parts dans le public, les SCPI peuvent recourir à tout procédé de publicité.

Cession des parts :

Les parts sont librement cessibles. Cette liberté est facilitée par la tenue d'un registre des offres de cession et par une réglementation originale des clauses d'agrément.
Afin de favoriser la rencontre de l'offre et de la demande, la société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d'acquisition portées à la connaissance de la société.
Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers, à quelque titre que ce soit, peut être soumise à l'agrément par une clause statutaire.

Fiscalité des SCPI

Les résultats des SCPI sont imposables au nom des associés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI, à proportion de leurs droits définis, en général, dans les statuts.
Les détenteurs de parts sont soumis à l'Impôt sur le Revenu selon les règles des revenus fonciers, pour les loyers, et le cas échéant, les revenus de capitaux mobiliers lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités.

Régime micro-foncier :

L'article 5 de la loi de finances pour 2004 a étendu le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale donnant en location des immeubles nus.
Le régime du micro-foncier assorti d'un abattement de 30% est applicable lorsque les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime fiscal particulier. Pour les SCPI, il ne peut pas s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire ;
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000 € au titre de l'année d'imposition ;
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue.

S'appliquant à compter de l'imposition des revenus de l'année 2003, ces nouvelles dispositions nécessitent que le contribuable déclare un revenu brut et non net, afin que les charges ne soient pas doublement déduites.

Déduction des charges :

On peut déduire du revenu brut foncier les différentes charges admises en matière de revenus fonciers (frais de gérance, rémunération des concierges, travaux d'entretien,…).
Ces charges sont communiquées annuellement par la société de gestion aux associés.

Les intérêts d'emprunts

L'associé peut également déduire la quote-part qui lui incombe dans les dépenses de la SCPI. Sont ainsi déductibles les intérêts des emprunts contractés par la société pour l'acquisition du ou des immeubles.
De même il peut déduire de sa quote-part de bénéfices sociaux les dépenses qu'il a supportées personnellement, tel est notamment le cas des intérêts d'emprunt éventuellement souscrit pour l'acquisition des titres de la SCPI.
Les intérêts d'emprunt ne peuvent, toutefois, pas créer de déficits imputables sur le revenu global. En l'absence de revenus fonciers suffisant pour les imputer, ces frais sont déductibles des revenus fonciers des dix années suivantes.
Intérêts d'emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts

Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location.(instruction du 23 mars 2007, BOI 5 D-2-07 page 94)

La cession des parts

Les parts de SCPI sont des titres de société à prépondérance immobilière. Les plus values dégagées à l'occasion de la cession de ces parts relèvent donc du régime des plus values immobilières des particuliers pour la part qui revient aux associés personnes physiques. Le montant de la plus-value de cession correspond ainsi à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d'acquisition des parts. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l'abattement progressif qui s'appliquera comme suit :

  • 6% d'abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 4% d'abattement entre la 22ème année

Concernant les prélèvements sociaux, l'exonération n'a lieu qu'à partir de 30 ans de détention.
Avant cette date, les porteurs de parts bénéficient des abattements suivants:

  • 1.65% d'abattement entre la 6ème et la 21ème année
  • 1.6% d'abattement entre la 22ème année
  • 9% d'abattement entre la 23ème et la 30ème année

Le taux d'imposition sur la plus value est de 19% et de 15,5% pour les prélèvements sociaux. Le montant de l'impôt sur la plus value est donc nul au delà de 30 années de détention. Il faudra être vigilant concernant les plus-values immobilières de plus de 50 000 euros qui feront l’objet d’une surtaxe. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières jusqu’au 31 Décembre 2015.

Enfin, les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € sont soumises à l'impôt sur le revenu, contrairement aux cessions d'immeubles détenus en direct. Il en va de même pour les exonérations réservées à certains titulaires de pension de vieillesse ou d’invalidité.

Avantages des SCPI

Les principaux atouts de l'immobilier

  • Régularité des loyers (pas de risque de rupture dans le flux de revenus : vacance et défaillance locatives)
  • Rendement brut élevé
  • Indexation des loyers : revenus croissants
  • Revalorisation du capital investi (principalement SCPI de valorisation)
  • Diversification du patrimoine

 

Accès au marché de l'immobilier d'entreprise

Accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation

Gestion déléguée

Aucun souci de gestion : gestion par des professionnels (temps, recherche et sélection du locataire, recouvrement des loyers, travaux...). Inconvénient : coût

Avantages fiscaux

Les dividendes annuels versés par la SCPI aux porteurs de parts sont assimilés à des revenus fonciers où les intérêts d'emprunt sont déductibles de ces revenus. Les dividendes peuvent donc être exonérés d'impôt à hauteur du montant des intérêts.

  • Imputation des charges non financières afférentes à la location sur le revenu global (maximum 10 700 €)
  • Report des déficits fonciers pendant 10 ans
  • Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : De Robien, Malraux ...
  • Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI sont déductibles

Mutualisation des risques

Mutualisation du risque grâce à une diversification (géographique, sectoriel, locatif...)

Accessibilité des placements

Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l'acquisition des parts de faibles montants

Déductibilité des intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI sont déductibles

Source : Fidroit

Illustration chiffrée

Situation initiale

Monsieur et Madame Timy sont tous deux proches de la retraite et ils désirent percevoir des revenus complémentaires en investissant dans l'immobilier. Cependant, ces derniers ne souhaitent pas s'occuper de la gestion du futur immeuble, qui pour eux serait trop contraignante.
De plus, ils ont peu de liquidités et seraient obliger de recourir à l'emprunt pour réaliser leur investissement.

Si rien n'est fait

Monsieur et Madame Timy prendront peut être le risque d'investir en direct mais le coût sera élevé, ils s'endetteront pendant plusieurs années.

De plus, ils auront la gestion de l'immeuble acquis, gestion de la location, charges pour lesquelles ils ne voulaient pas investir. Mais s'ils n'investissent pas, ils ne pourront avoir de revenus complémentaires.

Si la solution est adoptée

Monsieur et Madame Timy pourraient opter pour l'achat de SCPI dont l'investissement est moins contraignant financièrement. De plus la gestion est opérée par des professionnels ce qui rassurera le couple.

Enfin, ils obtiendront des revenus complémentaires, peu risqués, diversifiés puisque leurs parts de SCPI permettent la mutualisation des risques et offrent des revenus trimestriels.

S'ils ont besoin de recourir à l'emprunt afin d'acheter leurs parts, les intérêts d'emprunt seront déductibles.

Soucrire à une ou plusieurs SCPI

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