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L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété

La majorité d’entre vous connaissent déjà l’investissement en parts de SCPI et les avantages qui en découlent : forte rentabilité, stabilité du placement, accès à l’immobilier professionnel, ticket d’entrée faible, etc.

En revanche, peu de personnes savent qu’il est possible d’y investir en démembrement en achetant uniquement la nue-propriété ou l’usufruit. Ces 2 modes d’acquisition, bien que méconnus, présentent des avantages considérables en fonction de la situation et des besoins de l’investisseur.
Dans cet article, nous nous concentrons uniquement dans l’acquisition en nue-propriété de parts de SCPI et ses avantages. Nous traiterons de l’investissement en usufruit dans une prochaine actualité.

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en 2 parties : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) sans disposer de la jouissance de ce bien. La jouissance autrement dit le droit d’utiliser le bien et d’en récolter les revenus revient à l’usufruitier, qui possède quant à lui l’usufruit du bien.

Quel est l’intérêt pour un investisseur d’acheter uniquement la nue-propriété de parts de SCPI ? Nos experts vous expliquent pourquoi ce mode d’acquisition peut s’avérer être une véritable opportunité d’investissement.

Vous ne subissez aucune imposition pendant la période de démembrement

En tant que nue-propriétaire vous possédez les parts de SCPI mais sans disposer du droit de jouissance c’est-à-dire que vous ne pouvez pas récolter les revenus de ces parts. C’est l’usufruitier qui perçoit durant le démembrement temporaire l’intégralité des revenus de la SCPI et qui, par conséquent, se retrouve soumis à l’imposition sur ces revenus fonciers.

Vous réalisez un gain financier au terme du démembrement

A l’acquisition des parts de SCPI, vous en achetez la nue-propriété et une tierce personne l’usufruit.
A l’issue du démembrement, la pleine propriété se reforme par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
En tant que nu-propriétaire, vous achetez la nue-propriété des parts pour une fraction de leur valeur en pleine propriété. Par exemple, en moyenne sur un démembrement de 10 ans, la nue-propriété équivaut à 67% de la valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, vous récupérez 100% de la valeur des parts.
Ainsi, vous détenez des parts de SCPI pour une valeur supérieure à votre investissement initial et bénéficiez donc d’un gain substantiel. A noter que ce « gain » n’est soumis à aucune fiscalité car la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est soumise à aucune imposition.

Vous percevez les revenus de la SCPI au terme du démembrement

A l’issue du démembrement, en devenant plein propriétaire des parts, vous détenez désormais le droit de percevoir les revenus de la SCPI. Ces revenus perçus sont calculés sur la valeur de la pleine propriété des parts.

En illustration : L'acquisition de la nue-propriété de parts de la SCPI Pierval Santé 1

Démembrement de parts de la SCPI Pierval Santé / Durée du démembrement : 10 ans / Valeur de la nue-propriété : 67% de la pleine propriété / Valeur de l’usufruit : 33% de la pleine propriété.
NB : Ces valeurs sont déterminées en fonction de la durée du démembrement

Que se passe t-il pendant le démembrement ?Que se passe t-il au terme des 10 ans de démembrement ?
Je ne perçois aucun revenu, je ne supporte aucune imposition. Je récupère la pleine propriété des parts (valeur* : 100 000 €) pour un investissement de départ de 67 000 €.
Gain financier de 33 000 €, soit 49% de gains nets d’imposition sur 10 ans soit une rentabilité annuelle lissée de 4,9%.
La SCPI distribue les revenus à l’usufruitier qui est donc redevable d’un impôt sur ces revenus fonciers. Je perçois, dès la fin du démembrement, les revenus de la SCPI (soit +/- 4 430€ par an **)

Vous avez un projet d’investissement en parts de SCPI ? Vous souhaitez obtenir de plus amples informations sur l’acquisition à crédit de parts de SCPI ? Notre équipe d’experts se tient à votre disposition pour répondre à tout demande d’information et/ou question :

  • Par téléphone au 09 72 39 49 50
  • Par email à l’adresse Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

Découvrez nos produits :

1 Pierval Santé, SCPI d’entreprise à capital variable, gérée par Euryale Asset Management -10, rue Lafayette – 75009 PARIS, société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-14000027 en date du 22 juillet 2014. SA au capital de 720 000 € - RCS Paris 518 574 033

* hors revalorisation des parts au terme du démembrement

** simulation effectuée sur l’hypothèse du taux de rendement annuel moyen des SCPI du marché en 2017, soit 4,43% nets de frais de gestion mais hors fiscalité.

Les facteurs de risques liés à l’investissement en parts de SCPI :

  • Risque en revenu et en capital : Les revenus potentiels de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse, ainsi que la valeur de retrait de la part. Les SCPI comportent un risque de perte en capital. Les parts achetées en nue-propriété ne donnent droit à aucun revenu.
  • Risque de liquidité : La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la Société de Gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide. En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées, voire inexistantes. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement.
  • Risque de marché : Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
  • Risque de crédit : La SCPI peut avoir recours à l’endettement dans la limite de 30% de la valeur de ses actifs. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

EPARGNISSIMO, société à responsabilité limitée, RCS TOULOUSE SIREN : 509 041 489. Siège Social : 9 rue Alsace Lorraine, 31000 Toulouse. EPARGNISSIMO est enregistré à l’ORIAS sous le numéro : 09 049 292. www.epargnissimo.fr

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