Les unités de compte immobilières : SCPI, SCI et OPCI

L’investissement immobilier a pour réputation d’être le placement préféré des Français. Cependant l’investissement classique, aussi appelé « Pierre », présente des inconvénients (gestion, travaux, locataires,…) qui au fil des années, ont poussé les épargnants à se diriger vers d’autres supports immobiliers, plus flexibles.

Mais quels sont ces supports ? Leur succès n’est plus à présenter, avec un attrait des épargnants toujours plus important à leur égard, nous parlons bien des SCPI, SCI et OPCI (1).

L’un des principaux avantages de ces supports est qu’ils sont accessibles dans les contrats d’assurance-vie, les contrats de capitalisation et les PER. Les épargnants peuvent donc faire d’une pierre deux coups en bénéficiant des avantages des supports en les logeant dans une enveloppe fiscale avantageuse.

Ils ont également des caractéristiques particulièrement attrayantes. En effet, ces supports permettent de s’exposer au marché immobilier sans nécessité d’investir un capital important, et tout en profitant d’une bonne liquidité. Leur acquisition et leur vente se font en un simple clic au sein de votre contrat, contrairement à l'immoiblier physique où les délais sont de plusieurs mois.

SCPI

OPCI

SCI

Points communs

Investissement dans l’immobilier

Possibilité d’investir via une assurance vie

Parts accessibles à partir d’une centaine d’euros

Composition

  • 100% Immobilier direct (immeubles, commerces, bureaux, etc…)
  • 60% Immobilier direct et indirect
  • 10% de liquidités
  • 30% Autres produits financiers (actions, obligations, etc…) et sociétés foncières
  • Possibilité d’investir dans tous types de supports (parts de SCPI, titres financiers, OPCVM, …)

Performances

  • 4 à 6%
  • Performance volatile dû aux investissements boursiers
  • 4%

Frais d'entrée

  • 6 à 10%
  • 2 à 3%
  • 2%

Fiscalité (hors assurance vie)

  • Revenus fonciers et prélèvements sociaux
  • Si FIP : Revenus fonciers
  • Si SPPICV : Revenus des capitaux mobiliers
  • Et prélèvements sociaux
  • Intégration à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés) et prélèvements sociaux

Fiscalité dans l'assurance-vie

Application de la fiscalité de l’assurance vie

Bon à savoir

Attention aux assurances vie qui ne reversent pas 100% des loyers. Certaines compagnies d’assurance gardent jusqu’à 15% des rendements

Les SCPI(1) dans votre contrat

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile à Placement Immobilier), aussi appelée « Pierre papier », est une société qui a pour mission de développer et gérer un parc immobilier, majoritairement professionnel, afin de le louer. En investissant dans une SCPI les épargnants deviennent propriétaires de parts de celle-ci. Ils reçoivent par la suite les loyers perçus par la SCPI en proportion des parts détenues.

Investir en SCPI présente de nombreux avantages. En plus d’offrir des rendements attractifs depuis plusieurs années, les SCPI permettent d’acquérir des biens immobiliers en déléguant toutes les opérations de gestion (achat, vente, location, travaux, …). De plus, la diversité et la taille du patrimoine immobilier détenu par une SCPI créées une mutualisation des risques. En effet, que ce soient les biens en vacances locative ou les impayés de loyer qui peuvent survenir sur certains biens, le reste du parc continue à générer des revenus. Il y a donc une stabilité du rendement plus importante. Enfin, investir en SCPI permet de s’exposer au marché immobilier professionnel, tout en bénéficiant d’une diversification tant au niveau géographique que des secteurs d’activité (Bureaux, commerce, santé, logistique, etc.).

Le fonctionnement d’une SCPI au sein d’un contrat

L’acquisition de parts de SCPI peut se faire de deux manières différentes : soit en direct, soit via un contrat d’assurance vie, contrat de capitalisation ou PER. Passer par l’un de ces contrats présente de nombreux avantages.

Avant de citer ces avantages, il est important de noter que ces derniers peuvent varier d’un contrat à un autre, c’est pourquoi il faut bien lire l’Avenant de la SCPI du contrat pour connaitre précisément ses caractéristiques, les modalités d’acquisition et de distribution des revenus.

Voyons maintenant quelles sont ces avantages :

  • Le prix de souscription est moins élevé qu’en direct. En effet, lorsqu’on acquiert une part de SCPI dans une assurance vie par exemple, avec une décote est appliquée par l’assureur par rapport au prix d’acquisition en direct. Le plus souvent, cette décote est de 2,5% en moyenne.

  • Les frais de souscription sont également moins élevés qu’en direct, environ 6-7% en assurance-vie contre 10-12% en direct.

  • Dans certains contrats, il est possible de réinvestir 100% des revenus de façon automatique en nouvelles parts de SCPI. Certains contrats distribuent quant à eux les revenus sur un fonds en euros.

  • En acquérant des parts de SCPI via un contrat on dispose également d’une souplesse et d’une liquidité plus élevées. En effet, c’est l’assureur qui assure la liquidité des parts. Par conséquent, vous pouvez acquérir ou vendre des parts via un simple arbitrage en ligne, qui prend effet le jour ou le lendemain de l’opération.

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Les SCI(1) dans votre contrat

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société civile dont le but est de gérer ou de mettre en location un patrimoine immobilier. Une SCI un contrat passé entre plusieurs personnes (les associés) qui permet la mise en commun d’un ou de plusieurs biens. Les bénéfices sont partagés entre les souscripteurs au contrat. Le contrat permet la création d’une société immobilière ayant une personnalité juridique qui lui est propre.

L’investissement en SCI présente lui aussi de nombreux avantages. En effet, les SCI offrent des rendements réguliers pour un risque maitrisé. De plus, les SCI sont des solutions d’épargne multisupports, la composition des actifs qui les composent peut évoluer en fonction du marché, ce qui en fait un produit agile qui s’adapte aux évolutions. Enfin, parmi les actifs qui peuvent composer une SCI, on trouve des SCPI. L’épargnant détenteur d’une SCI peut donc bénéficier des avantages des SCPI, pour des frais de souscription moins élevés (en moyenne 2%).

Le fonctionnement d’une SCI au sein d’un contrat

Acquérir une SCI au sein d’un contrat d’assurance vie, contrat de capitalisation ou PER est un excellent complément aux fonds en euros pour un investisseur qui souhaite doper légèrement le rendement de son contrat sans prendre trop de risque. En effet, les SCI offrent un rendement régulier et supérieur aux fonds en euro, pour un risque limité. De plus, les frais de souscription de la SCI sont faibles, comparés aux autres supports immobiliers, qui sont en moyenne de 2% du montant investi. La SCI est donc un support au risque maîtrisé, accessible, liquide et avec des perspectives de performances intéressantes. Elle représente un excellent outil de diversification dans un portefeuille

En savoir plus sur les SCI

Les OPCI(1) dans votre contrat

Qu’est-ce qu’une OPCI ?

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un fonds immobilier dont le but est la valorisation de son actif et la distribution aux porteurs de titres, de revenus provenant de la gestion d'un patrimoine immobilier. La particularité de l’OPCI est qu’elle peut également acquérir des valeurs telles que des actions et des obligations.

Les avantages et inconvénients de l’OPCI et de la SCI se ressemblent fortement. On notera comme différence que les frais de souscription sont légèrement plus élevés pour les OPCI (en moyenne 3.5%) mais que l’exposition aux actions et obligations en fait un outil plus diversifié. En effet, les OPCI sont des solutions d’épargne idéales pour tout investisseur souhaitant s’exposer simultanément au marché immobilier et aux marchés boursiers. En revanche, ils présentent donc un risque et une volatilité plus élevés.

Le fonctionnement d’une OPCI au sein d’un contrat

Au sein d’un contrat les OPCI sont également un bon outil de diversification. Si l’épargnant est prêt à prendre un risque plus élevé qu’avec une SCI, et souhaite s’exposer aux marchés boursiers, l’OPCI est le choix idéal. Leur liquidité, leur perspective de performance et la diversité des actifs qui les composent font des OPCI des supports particulièrement intéressants au sein d’un contrat.

En savoir plus sur les OPCI

Comparateur SCPI/SCI/OPCI

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(1) Contrairement aux fonds en euros à capital garanti, les unités de compte ne garantissent pas le capital versé et sont soumises aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse, les performances passées ne préjugeant pas des performances futures.

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